מהו שימוש חורג?
במסגרת תהליך בדיקת הבקשה לרישיון כשנמצא כי השימוש בנכס לצרכי העסק המבוקש מהווה שימוש חורג לפי חוק התכנון בנייה, דהיינו שאינו תואם את היתר הבנייה ו/או לתב”ע החלה על המקום – נדרש בתהליך שימוש חורג.
במסגרת הטיפול בתהליך השימוש החורג תובא הבקשה לדיון בפני ועדת המשנה לתכנון ולבנייה וזאת לאחר ביצוע פרסומים ומתן אפשרות להתנגדות למי שלדעתו נפגע מהשינוי.
לאחר שמיעת ההתנגדויות בפני צוות מיוחד של ועדת המשנה ,יומלץ לוועדת המשנה לקבל את הבקשה או לדחותה.
לאחר אישור ועדת המשנה, מועבר פרוטוקול הוועדה בצירוף תכנית העסק וחוזה השכירות למחלקה שומה והשבחה לצורך בחינה האם ישנו יתרון כלכלי, וכתוצאה מכך הושבח הנכס.
מתי ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה?
במידה ושטח העסק קטן מ – 70 מ”ר, בעל העסק מקבל פטור מתשלום היטל השבחה בפעם הראשונה, לאחר התקופה הראשונה יידרש לשלם היטל השבחה.
מהו היטל השבחה?
החלטת וועדת המשנה לאשר את הבקשה לשימוש חורג יוצרת לנכס, ערך חדש, מבחינה של ערכי הנדל”ן, בהתאם לכך שווי הנכס לעיתים עולה או גובה דמי השכירות הנובעים מהשימוש החדש המאושר לנכס.
השווי החדש של הנכס נקבע על ידי שמאי מקרקעין שמועסק על ידי הוועדה המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה.
כתוצאה מאישור שימוש חורג לנכס תגבה הוועדה היטל השבחה בשיעור של עליית 50% מערך ההשבחה.
לדוגמא: מחסן שערכו לשכר דירה הוא 10 דולר למטר, לאחר שהוועדה מאשרת שימוש במחסן לצרכי מסעדה, ערכו של מטר מסעדה עולה ל 30 דולר. מכאן שהנכס הושבח בערך של 20 דולר למטר.
הסכום מתחלק בין בעל הנכס והרשות המקומית. סכום היטל ההשבחה המוטל על בעל הנכס הוא 10 דולר למטר בהתאם לשטח העסק.
החוק מטיל את חובת התשלום של היטל ההשבחה על בעל הנכס אך כמובן אין הוועדה המקומית מתערבת ביחסים בין בעל הנכס לשוכר הנכס שכן לעיתים נקבע ביניהם בחוזה כי התשלום יוטל על השוכר.
מחלקת שומה והשבחה תשלח את השומה שנערכה לעסק ובה יצוין גובה ההשבחה המוטל על בעל הנכס לכתובתו של בעל הנכס.
לרשותו של בעל הנכס או בעל העסק עומדים 30 יום לערער על גובה היטל ההשבחה.
לוועדה המקומית עילה לתקן את השומה כשיש טעות בפרטי המקרקעין, כשיש טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין, כשיש טעות בדבר תכניות בניין עיר שחלות על הנכס או כשיש טעות בזכויות החייב.
במידה וגובה היטל ההשבחה נמוך מ- 50 אלף ש”ח אפשר להגיש ערעור על גובה השומה.
במידה וגובה היטל ההשבחה עולה על 50,000 ש”ח אפשר להגיש ערעור בפני שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבנייה.
במידה ומדובר בסכום כספי גדול, מומלץ להיעזר בשמאות נגדית ע”י שמאי מטעם בעל הנכס או בעל העסק.
לצורך הפחתת גובה השומה המוטלת על הנכס או העסק, ניתן להציג קבלות על סכומי כסף שהוצאו על ידי העסק לצורך הכשרתו לייעודו החדש כדוגמת: הוצאות שיפוץ, בנייה, התקנת מערכות מים וכיבוי אש, מערכות מיזוג וטיהור אויר, ריהוט מיוחד והקמת מטבח יקר לשמאי הוועדה בעת הכנת חוות דעתו. לאחר קבלת החלטה סופית ממחלקת שומה והשבחה או השמאי מכריע עליך לקבל שובר תשלום מאת המחלקה ולשלם את הסכום.
ואם לא אשלם את ההיטל?
ללא תשלום היטל ההשבחה, לא ניתן להשלים את תהליך השימוש החורג ולכן גם לא ניתן להשלים את הליך רישוי העסק.
לאחר קבלת השומה של ההשבחה, עליך להשלים את התהליך בהקדם או לערער על גובה התשלום שכן הימנעות מתשלום והימנעות מלערער על גובה התשלום, יביא את אגף רישוי עסקים להוציא סירוב לבקשה לרישיון עסק ולפתיחת בהליכים משפטיים כנגד העסק.
החיוב כנגד העסק נרשם ובעל העסק יידרש לשלמו לכל המאוחר בעת החלפת בעלים בנכס או בעת מימוש זכויות במקרקעין – בעת הוצאת היתר בנייה.
זה התוכן המלא
